Verbouwingswerken in een ‘oud’ gebouw : recht op verlaagd btw-tarief?

Wie belangrijke verbouwingswerken plant, weet dat de verschuldigde btw daarbij een flinke hap uit het budget kan betekenen. In principe zal het btw-tarief immers 21% bedragen. Soms kunnen de verbouwingswerken echter gebeuren aan het verlaagd tarief van 6%. Dat kan natuurlijk een grote besparing opleveren.

Een 'oud' gebouw

KB nr. 20 vermeldt welke verrichtingen aan welk btw-tarief  belast worden. Het verbouwen, het afwerken, het inrichten, het herstellen en onderhouden van een onroerend goed kan genieten van het verlaagd tarief van 6%  voor zover  het gaat om een woning die minstens 5 jaar oud is en na de uitvoering van de werken als privéwoning wordt aangewend.

Het verlaagd tarief geldt voor de gehele of gedeeltelijke omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling en onderhoud van een woning.

Voorbeelden

We pikken er kort enkele voorbeelden uit. Verlies daarbij niet uit het oog dat het steeds om een feitenkwestie gaat: er is meestal ruimte voor discussie.

Omvorming

Bij een 'omvorming' gaat het om  de verbouwing van de woning of de uitbreiding ervan door toevoeging van nieuwe vertrekken of de vergroting van bestaande vertrekken. Ook al worden er 'nieuwe' stukken toegevoegd aan het bestaande gebouw, het gebouw zelf blijft in zijn geheel 'oud'. Er moet wel een voldoende groot deel van het oorspronkelijke gebouw blijven bestaan. Om dat te beoordelen wordt er gekeken naar de oppervlakte van het oude gedeelte ten opzichte van het totaal. Concreet moet de oppervlakte van het oude gedeelte groter zijn dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken. Het 'uitbreiden' mag met andere woorden niet zo ver gaan dat het eigenlijk het bouwen van een nieuwe woning betreft.

Het verlaagde tarief geldt niet als het nieuw gedeelte van het gebouw onafhankelijk van het oude gedeelte kan functioneren. Een apart staand gebouw, met eigen nutsvoorzieningen kan bv. onafhankelijk functioneren.  Het is evenwel niet nodig dat het nieuw deel zich onder hetzelfde dak bevindt.

Als de uitbreiding zover gaat, dat er wordt geoordeeld dat het om een 'nieuw' gebouw gaat, zullen ook latere verbouwingen (voor de komende vijf jaar) niet meer van het verlaagd tarief kunnen genieten. Zelfs niet als die werken betrekking hebben op het 'oud' gedeelte van de woning (waar eerder niet aan verbouwd werd).

Herbouwen en bijbouwen

Het herbouwen van een gebouw na afbraak wordt als het zetten van een nieuw gebouw beschouwd. Als daarentegen de renovatiewerken steunen op de wezenlijke structuur (de dragende muren) van het oorspronkelijke gebouw, is er wel sprake van een verbouwing. In dat geval kan het verlaagd tarief wel van toepassing zijn.

Het bijbouwen van een of meer bijkomende appartementen in een appartementsgebouw door bovenbouw of op een andere wijze, enzovoort. wordt als een nieuw gebouw beschouwd.

Uitzondering: ook afbraak- en heropbouwwerken aan 6% voor woning in bepaalde zone

De afbraak en heropbouw van (oude) privéwoningen kunnen toch genieten van het verlaagd tarief, als de betrokken woning gelegen is in een specifiek stedelijk gebied. Het gaat om de volgende steden: Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing, Luik, Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel en Etterbeek.

Hoewel het oorspronkelijk de bedoeling van de wetgever was om specifieke achtergestelde straten of wijken te heropwaarderen, is het niet langer vereist dat de woning in zulk een wijk ligt. Het volledige grondgebied van de betrokken steden - inclusief deelgemeentes - komt dan ook in aanmerking.

Op basis van deze maatregel kan u dus een nieuwe woning bouwen, met toepassing van het verlaagd tarief van 6%.