Verkoopt u een onroerend goed: dan wordt u misschien een toevallige belastingplichtige voor de btw

Bij het verkopen van gebouwen zijn er in principe registratierechten verschuldigd. In sommige gevallen kan u er als verkoper echter voor kiezen om uw onroerend goed met btw te verkopen. We leggen u uit aan welke voorwaarden u daarvoor moet voldoen en wegen de voor- en nadelen tegenover elkaar af.

Een nieuw gebouw verkopen met btw kan

In principe is de levering van uit hun aard onroerende goederen, bv. een gebouw, van btw vrijgesteld (er zijn dan natuurlijk wel registratierechten verschuldigd).

Toch kan u een gebouw wel met btw verkopen als...

het gebouw nieuw is;

u als verkoper het gebouw zelf met toepassing van btw heeft verworven;

u een occasionele of toevallige belastingplichtige bent;

de verkoop van onroerende goederen niet tot uw economische activiteit behoort.

De volgende definities zijn toepasselijk in btw-context.

Een gebouw is ieder bouwwerk dat vast met de grond verbonden is: het kan dus ook gaan om een uit prefabelementen opgetrokken gebouw dat moeilijk kan worden verplaatst of gedemonteerd, de constructie moet niet onlosmakelijk mat de grond verbonden zijn.

Een nieuw gebouw is een gebouw dat wordt geleverd uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming. De ingebruikneming is een feitenkwestie. Voorbeeld: als een gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen op 17 april 2012 (jaar van eerste ingebruikneming is 2012) , blijft het nieuw tot 31 december 2014.

Als een oud gebouw ingrijpende wijzigingen ondergaat, bv. via bijbouwen, verbouwingen of renovatie, kan dat gebouw terug als nieuw gebouw kwalificeren: als de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken, dan blijft het evenwel een oud gebouw.  Het'uitbreiden' moet met andere woorden ver genoeg gaan om van een nieuw gebouw te kunnen spreken.

Keuze

Als u aan de hierboven vermelde voorwaarden voldoet, kan u kiezen om het onroerend goed met btw te verkopen.

Welk voordeel heeft de verkoop met btw?

U kan de btw die u betaald heeft bij de aankoop van de woning, of de bouw ervan aftrekken.

voorbeeld

U heeft in 2011 een nieuwe woning laten bouwen voor 300.000 euro, u betaalde daarop 63.000 euro btw. In de loop van 2013 besluit u de woning te verkopen met btw (uw woning is nog steeds een nieuw gebouw volgens de btw-wetgeving). U verkoopt de woning voor 340.000 euro plus 71.400 euro btw. Aan de Schatkist stort u het verschil door tussen de btw die u aanrekent aan uw koper (71.400 euro) en de btw die u in 2011 hebt betaald aan de aannemer die het huis gebouwd heeft (63.000) = 71.400 - 63. 000 = 8.400.

U heeft hiermee dus de btw die u in het verleden heeft betaald volledig kunnen recupereren, terwijl de Schatkist uiteindelijk wel btw heeft ontvangen (71.400) over de totale verkoopprijs van 340.000 euro, nl. 63.000 euro in 2011 en nog eens 8.400 euro bij de verdere verkoop in 2013. De totale btw-last wordt daardoor uiteindelijk door uw koper gedragen: vaak zal die echter recht op aftrek hebben, bv. omdat hij het goed als bedrijfsmiddel beroepsmatig (in het kader van zijn btw-plichtige activiteit) gaat gebruiken.

Na te leven formaliteiten

De keuze om een onroerend goed met btw te verkopen, brengt wel wat extra administratieve formaliteiten met zich mee.

U moet een verklaring afleggen bij het bevoegde controlekantoor dat u de verkoop met btw wil doen. Daarvoor gebruikt u het zogenaamde formulier 104.1. Dit formulier wordt in twee exemplaren opgemaakt waarvoor er één voor u is (met ontvangstbericht) en één voor de administratie. Ook uw medecontractant moet u op de hoogte stellen van uw intentie om het goed met btw te verkopen.

U moet een factuur uitreiken aan uw koper.

U moet een btw-aangifte doen. Deze aangifte wordt in drie exemplaren opgemaakt, waarvan er één voor u is (met ontvangstbericht).