Vermindering van de onroerende voorheffing wegens improductiviteit

Een onroerend goed dat leegstaat, levert niets op. Het is improductief. In het Vlaams Gewest bestaan er bijzondere fiscale regels die aan dit nadeel enigszins tegemoetkomen. De onroerende voorheffing voor deze improductieve goederen wordt proportioneel verminderd, als de leegstand onvrijwillig is én minstens 90 dagen heeft geduurd.

Welke goederen: ongemeubelde gebouwen

De maatregel geldt enkel voor niet-gemeubileerde gebouwde onroerend goederen.

Komen dus niet in aanmerking:

gemeubelde panden;

gronden.

Leegstand en improductiviteit tussen 90 dagen en twaalf maanden

De leegstand én de improductiviteit van het gebouw moeten tijdens het aanslagjaar minstens 90 dagen geduurd hebben. Deze periode van 90 dagen hoeft niet aaneensluitend te zijn.

Voorbeeld 1

In 2013 staat een pand leeg van 20 januari tot 3 maart (43 dagen) en daarna van 28 oktober tot 16 december (50 dagen). In totaal duurt de leegstand 93 dagen. Dit pand komt in aanmerking.

Daarnaast bestaat er ook een maximumtermijn: de leegstand en improductiviteit mag niet langer duren dan twaalf maanden. Om te weten of deze termijn is overschreden, wordt rekening gehouden met het aanslagjaar waarvoor de vermindering wordt gevraagd én met het voorafgaande aanslagjaar. De twaalf maanden moeten niet op elkaar volgen.

Voorbeeld 2

Een pand staat leeg van juni 2012 tot en met juli 2013. Er wordt gekeken naar de leegstand tijdens het aanslagjaar (2013, zeven maanden) en het jaar dat daaraan voorafgaat (2012, ook zeven maanden). De leegstand duurde dus in totaal 14 maanden. Dit pand komt in principe niet in aanmerking voor de regeling.

Wanneer een onroerend van eigenaar verandert, worden de periodes van improductiviteit van de verschillende eigenaars bij elkaar opgeteld.

In de volgende gevallen geldt de maximumtermijn van twaalf maanden niet:

als het goed werd opgenomen in een onteigeningsplan;

bij overmacht;

als het pand wordt verbouwd of gerenoveerd met een sociaal of cultureel oogmerk door een sociale woonorganisatie of in opdracht van een overheid;

ingeval van een ramp;

bij een niet-afgehandelde erfenisprocedure;

tijdens een lopende administratieve of gerechtelijke procedure.

In 2003 heeft het Grondwettelijk Hof (toen nog Arbitragehof genoemd) geoordeeld dat de maximumtermijn van twaalf maanden niet geldt wanneer een gebouwd onroerend goed niet in gebruik werd genomen om redenen onafhankelijk van de wil van de eigenaar. Aangezien de proportionele vermindering sowieso enkel toegekend wordt als de leegstand en de improductiviteit onvrijwillig zijn, heeft dit arrest  met zich meegebracht dat de maximumtermijn van twaalf maanden in feite niet meer toegepast wordt.

Leegstand en improductiviteit moeten onvrijwillig zijn

De leegstand van het gebouw en de improductiviteit moeten onvrijwillig zijn. Dit wil zeggen: onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige (eigenaar). Het is ook aan hem om dit onvrijwillig karakter te bewijzen. Dat kan onder andere door aan te tonen dat hij het gebouw heeft proberen te verhuren, te verkopen of te verhuren én te verkopen.

Wanneer het gebouw tijdelijk onbeschikbaar is omdat het verbouwd wordt, geldt dat niet als een onvrijwillige improductiviteit. Hierop geldt enkel een uitzondering als de werken noodzakelijk zijn om bewoning (en dus ook een latere verhuring) mogelijk te maken.

Improductiviteit van een deel van een gebouw

Ook als er slechts een deel van een gebouw 'improductief' is kan de proportionele vermindering toegepast worden. Het gedeelte moet dan:

als afzonderlijke huisvesting kunnen dienen;

als afdeling van productie of werkzaamheden afzonderlijk kunnen werken;

een eenheid vormen die van de andere delen kan worden afgezonderd.

Vernieling

Ook als het onroerende goed vernield wordt, kan de onroerende voorheffing op het kadastraal inkomen proportioneel verminderd worden. De vermindering wordt toegepast voor zowel een volledige vernieling van het onroerend goed als een gedeeltelijke vernieling (als het vernielde gedeelte minimaal 25 % van het kadastraal inkomen vertegenwoordigt).

Ook hier geldt dat de vernieling onvrijwillig moet zijn. Met andere woorden: veroorzaakt door een buitengewone gebeurtenis (bv. een brand) onafhankelijk van de wil van de eigenaar.