Een goed onderverhuren aan uw vennootschap: hoe zit dat?

In het verleden hebben we al eens stil gestaan bij het verhuren aan uw vennootschap van een pand waarvan u eigenaar bent. We wezen er o.a. op het gevaar dat een deel van de huur als bedrijfsleidersbezoldiging kan worden belast, als u teveel huur vraagt. Maar wat dan als u zelf geen onroerende eigendom heeft? Wel, u kan in eigen naam een goed huren en dat gedeeltelijk verder verhuren ( = onderverhuren) aan uw vennootschap.

Onderverhuren, mag dat zomaar?

Als u wil onderverhuren, mag u daar dan zomaar mee beginnen? Neen. U moet er eerst uw huurovereenkomst met de verhuurder op naslaan. Als  dat contract bepaalt dat u eventueel mag onderverhuren, kan u pas met uw plannen verdergaan. Vaak zullen huurcontracten bepalen dat u mag onderhuren als u daarvoor eerst de uitdrukkelijke toestemming hebt van uw verhuurder. Als dat het geval is, moet u eerst zijn toestemming krijgen.

Als de huurovereenkomst hierover geen bepalingen bevat, kan u natuurlijk nog steeds uw verhuurder aanspreken om het contract te laten aanvullen.

Fiscale gevolgen voor u (= de oorspronkelijke huurder en onderverhuurder)

Er is een groot verschil tussen inkomsten uit verhuur en uit onderverhuur. Huurinkomsten uit een gewone verhuur zijn onroerende inkomsten. Huurinkomsten uit onderverhuur zijn diverse inkomsten. De inkomsten uit onderverhuur worden apart belast aan het bijzonder tarief: 15 %.

Die 15 % wordt natuurlijk niet zomaar toegepast op de huur die u ontvangt van uw vennootschap.

Het belastbaar bedrag wordt als volgt berekend:

Eerst maakt u de som van het totale bedrag van de huur (huurprijs + eventuele andere huurvoordelen) die uw vennootschap aan u betaalt voor het gebruik van het onroerend goed en de huurwaarde van de lokalen die u zelf privé gebruikt. Van deze som mag u twee bedragen aftrekken: (1) het bedrag van de huur (huurprijs en huurvoordelen) die u zelf betaalt en (2) de kosten die u hebt gedaan om deze huurprijs te verkrijgen of te behouden.

Voorbeeld

U huurt een appartement voor 850 euro per maand. U beslist een deel (20 %) daarvan onder te verhuren aan uw vennootschap. Uw vennootschap betaalt u daarvoor 300 euro huur per maand.

De ontvangen jaarlijkse huurprijs bedraagt (3.600 euro = 12 x 300). De huurwaarde van het gedeelte van het goed dat u zelf  gebruikt: (850 euro x 80 % x 12) = 8.160 euro. Totaal: 3.600 + 8.160 = 11.760. Hiervan mag u de zelf betaalde huurprijs aftrekken: 850 x 12 = 10.200. U heeft nog 200 euro administratieve kosten om het goed te onderverhuren. Totaal: 10.200 + 200 = 10.400 euro.

Belastbaar bedrag = 11.760 - 10.400 = 1.360 euro.

Hierop betaalt u 15 % belasting of 204 euro. 

U kan op deze manier dus in feite een gedeelte van uw huurlast doorschuiven en laten financieren door uw vennootschap.

Fiscale gevolgen voor uw vennootschap ( = de onderhuurder)

Uw vennootschap kan de kosten van de onderverhuur aftrekken als beroepskosten. Net zoals ze de huurkosten zou kunnen aftrekken als ze rechtstreeks van een derde zou huren.

Pas wel op. Vraag geen absurde bedragen. Als uw vennootschap teveel (onder)huurgeld moet betalen, loopt u het risico dat de fiscus de aftrekbaarheid van een deel van de kosten zal afwijzen omdat ze op onredelijke wijze de beroepsbehoefte overschrijden.

Fiscale gevolgen voor de eigenaar van het onroerend goed ( = de verhuurder)

Verhuren aan een natuurlijk persoon die het goed als woning gebruikt, of verhuren aan een vennootschap die het goed professioneel gebruikt: voor de verhuurder maakt dat fiscaal een groot verschil. In het eerste geval wordt hij belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, in het tweede geval wordt hij belast op de werkelijk ontvangen huurprijs. Bij verhuur aan een vennootschap zal het belastbaar bedrag in hoofde van de verhuurder (zelfs met een zelfde huurprijs) in de meeste gevallen veel hoger zijn.

Maar bij deze onderverhuur speelt dat geen rol. Uw verhuurder verhuurt immers nog steeds aan een natuurlijk persoon die het goed (gedeeltelijk) privé gebruikt. Dus: hij wordt nog steeds zo belast. M.a.w.: het is voor uw oorspronkelijke verhuurder geen fiscaal nadeel dat u onderverhuurt aan een vennootschap. Zijn fiscale situatie verandert niet.

Meer zelfs. Het is voor de verhuurder (fiscaal) interessanter om via een omweg (u als privéhuurder) aan uw vennootschap te verhuren, dan rechtstreeks een deel aan u en een deel aan uw vennootschap te verhuren.

Let wel op. U moet de (burgerrechtelijke) regels van uw contracten wel respecteren. Betaal dus steeds huur van uw vennootschap naar u, en daarna van u naar uw verhuurder. Nooit rechtstreeks van uw vennootschap naar uw verhuurder. Zo creëert u immers de schijn dat u de omweg via uw privéhuur enkel als fiscale constructie heeft opgezet, om belastingen te besparen.