Wanneer is een verbouwd onroerend goed een nieuw gebouw voor de btw?

Een ‘nieuw’ gebouw wordt op btw-vlak anders behandeld dan een ‘oud’ gebouw. Daarom is het belangrijk te weten of een gebouw ‘oud’ of ‘nieuw’ is. Voor een pas gebouwd pand is dat niet zo moeilijk. Voor bestaande gebouwen die worden verbouwd, herbouwd of gerenoveerd, is het antwoord soms moeilijker.

Oud tegenover nieuw: voordelen en nadelen

Het grote voordeel van een 'oud' gebouw dat ouder dan vijf jaar is, is dat werkzaamheden aan het huis kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief (6 %), in plaats van het normale tarief van 21 % (vanaf 2016 moet het gebouw ouder dan tien jaar zijn om van de 6 % te kunnen genieten).

Het grote voordeel van een 'nieuw' gebouw is dan weer dat het kan worden verkocht met btw. De btw betaald bij de bouw of eerdere aankoop kan dan worden afgetrokken. Ook de koper kan als hij belastingplichtige is en het gebouw voor zijn activiteit gebruikt, de btw aftrekken.

Een gebouw is nieuw als...

Zoals gezegd is het niet zo moeilijk om te bepalen of het 'nieuw' is als het pas werd gebouwd. De regel om dat te doen staat immers uitdrukkelijk in de wet: een gebouw is nieuw tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw.

Voorbeeld 1

Stel dat een gebouw wordt afgewerkt in mei 2014. Het wordt door de nieuwe eigenaars voor het eerst in gebruik genomen op 14 juni 2014. Het gebouw is dan 'nieuw' tot 31 december 2016.

Een verbouwd gebouw is nieuw als ....

Het is evenwel een andere zaak als het gaat om een bestaand pand dat verbouwd wordt. Een verbouwing kan immers zo ingrijpend zijn, dat het resultaat eerder een nieuw gebouw is dan een gewijzigd oud gebouw. De vraag rijst dan natuurlijk vanaf wanneer een verbouwing zo fundamenteel is, dat er een nieuw gebouw ontstaat.

De kwestie wordt nog gecompliceerder, omdat de vraag of een gebouw oud/nieuw is, soms anders wordt beantwoordt naargelang het gaat (i) om de toepassing van het verlaagd tarief of  niet (ii) dan wel om de verkoop van het gebouw met btw of niet. Er worden immers andere criteria gebruikt, bij het beantwoorden van de vraag.

Toepassing van het verlaagd tarief (6%): wezenlijke structuurelementen van bestaand gebouw blijven staan

Uitgangspunt is dat een bestaand gebouw grondig omgevormd mag worden en toch zijn status van 'oud' gebouw behoudt. De verbouwingswerken moeten dan wel steunen op de aanwezige wezenlijke structuurelementen van het gebouw, bv. de bestaande (buiten)muren.

Onder omvorming vallen zowel het verbouwen als het uitbreiden van een gebouw. Uitbreiden kan bv. door  bestaande ruimtes te vergroten of door nieuwe ruimtes toe te voegen. Het is dus niet omdat een gebouw wordt vergroot, dat het nieuw wordt. Het hele gebouw blijft 'oud' (1) zolang de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken en (2) de nieuwe toegevoegde elementen niet los van het oude gedeelte kunnen functioneren. Als er teveel wordt toegevoegd, ontstaat er wel een nieuw gebouw. Dat is eigenlijk ook wel logisch.

Voorbeeld 2

Een woning heeft een oppervlakte van 100 vierkante meter. De bewoners besluiten het pand grondig uit te breiden, door onder andere de woonkamer te vergroten, een slaapkamer bij te bouwen en een nieuwe keuken aan te bouwen:

na de werken heeft de woning een oppervlakte van 170 vierkante meter: de oppervlakte vóór de werken (100 vierkante meter) is groter dan de helft van de totale oppervlakte (170/2 =85 vierkante meter) na de werken - de woning blijft 'oud', tarief van 6 % van toepassing;

na de werken heeft de woning een oppervlakte van 210 vierkante meter: de oppervlakte vóór de werken (100 vierkante meter) is kleiner dan de helft van de totale oppervlakte (210/2 =105 vierkante meter) na de werken - woning wordt 'nieuw' gebouw, normaal tarief van 21 % verschuldigd.

Voorbeeld 3

Een eigenaar van een gebouw bouwt aan zijn gebouw een klein bijgebouw. Dit bijgebouw heeft eigen nutsvoorzieningen (elektriciteit, verwarming, water) en een eigen ingang, zodat het apart toegankelijk is. Het gebouw kan dus afzonderlijk functioneren. Het bijgebouw is een 'nieuw' gebouw. De werkzaamheden zijn aan 21 % onderworpen.
Hetzelfde geldt voor het bijbouwen van nieuwe appartementen in een flatgebouw.

Verkoop met btw of niet: ingrijpende wijziging of de prijs van verbouwingswerken bedraagt meer dan 60 % van de waarde van het gebouw

Ook hier geldt dat een gebouw nieuw is als de wezenlijke elementen van het gebouw (fundamenten, steunmuren) worden aangetast. Als het gebouw naar aanleiding van deze ingrijpende werken een verhoogd kadastraal inkomen heeft, kan het als 'nieuw' met btw worden verkocht. Deze hypothese sluit aan bij de criteria die gebruikt worden om te oordelen of de werken aan 6 % of 21 % onderworpen zijn.

Een gebouw kan echter ook in een andere hypothese als nieuw verkocht worden met btw. Dit tweede criterium wordt NIET toegepast om te oordelen of de werken aan 6 % of 21 % onderworpen zijn. Dit criterium wordt gebruikt, als het moeilijk is om te oordelen of de wijzigingen voldoende zijn om van een 'nieuw' gebouw te spreken. De fiscus gaat dan eenvoudigweg kijken naar de prijs van de werken.

Als de kostprijs (exclusief btw) van werken, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na de voltooiing van de werken (de waarde van de grond niet meegerekend), wordt het gebouw als "nieuw" beschouwd.

Voorbeeld 4

Nemen we terug het voorbeeld 2 van het koppel dat hun woning uitbreidt. In een eerste hypothese: uitbreiding van 100 naar 170 vierkante meter, bleef het gebouw 'oud' voor de beoordeling of de werken aan 6 % konden plaatsvinden. Stel dat de werken 150.000 euro kosten. Bij voltooiing van de werken is de verkoopwaarde van de woning (zonder de grond) 220.000 euro. De werken kosten dus meer dan 60 % van de verkoopwaarde (60 % van 220.000 euro = 132.000 euro). Het koppel kan de woning met btw verkopen en de btw die ze op de verbouwingswerken betaalden aftrekken.

Een gebouw kan dus oud en nieuw tegelijk zijn

Op basis van deze criteria kan een gebouw dus 'oud' zijn, zodat de verbouwingen aan 6 % kunnen gebeuren, omdat de wijzigingen niet zo ingrijpend waren (bv. de fundamenten en de steunmuren zijn blijven staan), maar tegelijk toch als 'nieuw' verkocht worden met btw omdat de prijs van de verbouwingswerken meer bedroeg dan 60 % van de verkoopwaarde van het gebouw.