Onroerende verhuur en bijkomende prestaties: hoe zit het met de btw?

Onroerende verhuur is vrijgesteld van btw. Maar niet elke terbeschikkingstelling van een onroerend goed kan zomaar als een onroerende verhuur worden beschouwd. Wat bijvoorbeeld als de verhuur gepaard gaat met andere diensten, bv. een terbeschikkingstelling van een kantoorruimte die gepaard gaat met het onderhoud, conciërgediensten, levering van elektriciteit en gas. Dan wordt de situatie anders. We bekijken hoe het dan zit met de btw.

Principe: vrijstelling voor onroerende verhuur

In principe is onroerende verhuur vrijgesteld van btw. Een belangrijk nadeel hiervan voor de verhuurder is dat hij de btw die hij zelf betaald heeft bij het bouwen van het onroerend goed, niet kan recupereren.

Voorbeeld

Immobiliënbedrijf Y laat een gebouw zetten van 1 miljoen EUR en betaalt daarop 21 % btw = 210.000 EUR. Het bedrijf deelt het gebouw op in winkelpanden en verhuurt deze.  Deze onroerende verhuur is een vrijgestelde dienst zonder recht op aftrek: Y mag dus geen btw aanrekenen en kan de 210.000 EUR btw die ze zelf betaalde niet aftrekken. Dit is een kost die verloren gaat.

Bijzonder geval: de verhuur gaat gepaard met bijkomende diensten die eveneens van de vrijstelling genieten

De verhuur van professionele onroerende goederen (bv. een winkelpand in een shoppingcentrum, kantoorruimte in een groot kantoorgebouw), gaat echter vaak gepaard met allerlei andere diensten. De verhuurder biedt dan bv. volgende diensten nog aan (voor alle gebruikers samen of voor specifieke huurders): beveiliging, onderhoud van het gebouw, schoonmaak, postbedeling, onthaal van bezoekers, energie en verwarming, ...

In principe zijn deze bijkomende diensten die worden geleverd door de verhuurder eveneens vrijgesteld van btw. Terwijl deze diensten als ze op zich worden gepresteerd, wel aan btw zouden onderworpen zijn. Hier volgen de bijkomende diensten echter de hoofddienst (de verhuur) en krijgen daarom dezelfde btw-behandeling.

De verhuurder mag er wel voor kiezen zijn factuur op te splitsen in diensten onderworpen aan de btw (de bijkomende diensten) en diensten vrijgestelde van btw (de verhuur zelf). Op de bijkomende diensten mag de verhuurder dan wel btw aanrekenen. Dit betekent echter niet dat de verhuurder de btw betaald op de aankoop/bouw van de infrastructuur dan kan recupereren. 

Wat als de bijkomende diensten zo belangrijk worden dat de verhuur niet langer de hoofddienst is?

Het kan echter ook voorkomen dat de bijkomende prestaties zo belangrijk worden dat de verhuur op zich niet meer de hoofdzaak is. Het voorwerp van de overeenkomst tussen de verhuurder en huurder is dan niet langer een onroerende verhuur, maar een complex geheel van diensten (waarvan de terbeschikkingstelling van de ruimte slechts één onderdeel is).
Om dit uit te klaren wordt er in de btw een onderscheid gemaakt tussen passieve verhuur, waarbij de verhuur zelf de hoofddienst is, en de actieve verhuur, waarbij het  om het geheel van de diensten gaat.

Er is bijvoorbeeld sprake van actieve verhuur bij bedrijven- of dienstencentra die een complete infrastructuur aanbieden met allerhande diensten voor de gebruikers, bv. een kantoorgebouw inclusief vergaderzalen, toiletten, telefoonnetwerk, kopieermachines. De actieve verhuur is wel aan btw onderworpen.

Voorbeeld

Als we teruggrijpen naar ons voorbeeld. Als Y aan de huurders van de winkelpanden ook beveiliging, onderhoud van het shoppingcomplex, telefoondiensten, toiletten voor de bezoekers, enz. aanbiedt, kunnen we argumenteren dat Y een complexe dienst aanbiedt. Y mag dan wel btw aanrekenen en kan de 210.000 EUR die ze zelf betaalde nu wel aftrekken.

Het is natuurlijk niet zo evident om te bepalen wanneer er sprake is van een vrijgestelde onroerende verhuur met bijkomende diensten en wanneer er sprake is van een belaste actieve verhuur. De fiscus heeft wel minimumcriteria vooropgesteld: (i) alle diensten moeten aan één forfaitaire prijs worden geleverd, (ii) de huurder mag niet de mogelijkheid hebben om één of meerdere diensten niet af te nemen om zo een lagere prijs te kunnen krijgen en (iii) de nutsvoorzieningen (water, verwarming, elektriciteit) moeten ook in het dienstenpakket begrepen zijn.