Kadastraal inkomen: een fiscaal kernbegrip toegelicht

Wie de fiscale behandeling van onroerende goederen wil begrijpen, moet eerst goed begrijpen wat het kadastraal inkomen is. Het KI speelt namelijk een rol bij de bepaling van de onroerende inkomsten en de onroerende voorheffing, maar bijvoorbeeld ook bij de toepassing van het verlaagd verkooprecht bij de verkoop van een onroerend goed. Een beetje meer uitleg bij dit begrip.

Het kadastraal inkomen: de gemiddelde fictieve huurwaarde

Het Kadastraal Inkomen of KI vertegenwoordigt de gemiddelde (fictieve) huurwaarde van een onroerend goed. Het is de huurprijs die de belastingplichtige wordt geacht te kunnen krijgen als hij het onroerend goed zou verhuren. Een onroerend goed moet dus niet werkelijk verhuurd zijn om een KI te hebben. Niet enkel gebouwen hebben een KI, maar ook gronden en materieel en outillage.

Wie bepaalt het KI?

Het KI wordt forfaitair en eenzijdig door het kadaster bepaald. Het wordt daarna schriftelijk aan de belastingplichtige bekend gemaakt. Als de belastingplichtige het niet eens is met het KI dat aan zijn onroerend goed werd toegekend, moet hij daar binnen de twee maanden bezwaar tegen aantekenen.

Gebouw aanpassen, KI aanpassen

Als een pand wordt verbouwd, vernieuwd, uitgebreid, verandert de (fictieve) huurwaarde. Dat is logisch. Een woning waar een veranda bij wordt aangebouwd, heeft een hogere huurwaarde dan dezelfde woning zonder veranda. Werken die de (huur)waarde van de woning verhogen, moeten dan ook aan de fiscus gemeld worden. Het KI zal dan immers moeten worden aangepast.

Probleem: huidige KI's niet meer aangepast aan de realiteit

De huurprijzen zijn de laatste jaren alleen maar gestegen. Dit betekent dat ook de fictieve huurwaarde van onroerende goederen is gestegen. Eigenlijk hadden de KI's ook voortdurend moeten stijgen. Om die stijging op te vangen was het oorspronkelijk de bedoeling dat het KI van alle gebouwen, om de tien jaar zouden worden herzien en aangepast. De algemene perequatie, zoals deze herziening werd genoemd, heeft echter nog steeds niet plaatsgevonden.

Om te vermijden dat de KI's te ver zouden gaan afwijken van de huurwaarde, wordt het KI sinds aanslagjaar 1992 wel jaarlijks geïndexeerd.

Toepassing 1: : het KI en het onroerend inkomen

Het onroerend inkomen van een pand verhuurd een particulier die het als woning gebruikt,  is gelijk aan het geïndexeerd KI verhoogd met 40 %.

Toepassing 2: het KI en de onroerende voorheffing

Daarnaast is het KI een belangrijke factor bij de berekening van de onroerende voorheffing. In Vlaanderen is de onroerende voorheffing immers gelijk aan 2,5 % van het KI, in het Waals Gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt de onroerende voorheffing 1,25 % van het KI. Om de totaal verschuldigde onroerende voorheffing te weten te komen, moeten bij de gewestelijke onroerende voorheffing nog de provinciale en gemeentelijke opcentiemen bijgeteld worden. Deze twee opcentiemen maken het leeuwendeel van de OV uit.

Toepassing 3: het KI en het beroepsinkomen van bedrijfsleiders

Wat minder bekend is, is dat het KI onrechtstreeks ook een invloed kan hebben op het beroepsinkomen van bedrijfsleiders. Als een zaakvoerder of bestuurder een pand verhuurt aan zijn eigen vennootschap, zal een deel van die huur immers niet als een huurinkomen ( = onroerend inkomen), maar als een bezoldiging ( = beroepsinkomen) worden beschouwd. Het gaat met name over het deel van de huur dat als 'overdreven' wordt beschouwd. Overdreven is de huur die 5/3 van het gerevaloriseerd KI overschrijdt.

Deze regel werd ingevoerd om te vermijden dat vennootschappen hun zaakvoerder/bestuurder op kunstmatige wijze zouden belonen met huurgelden, in plaats van met sociaal en fiscaal minder interessante bezoldigingen.

Toepassing 4: het KI en het verkooprecht

Ten slotte speelt het KI ook in de registratierechten een belangrijke rol. Het mutatierecht dat van toepassing is bij de verkoop van een onroerend goed bedraagt normaal gezien 10 % (in Vlaanderen) of 12,50 % (in Wallonië en Brussel). Voor onroerende goederen met een laag KI ( = minder dan 745 EUR) geldt er echter een verlaagd tarief van 5 % (Vlaanderen) of 6 % (Wallonië, Brussel). Dit staat ook wel bekend als het 'klein beschrijf'.