Belasting van buitenlandse vakantiewoningen: hoelang houdt Belgische regeling nog stand?

In België worden binnenlandse en buitenlandse tweede woonsten anders behandeld. Dit is al langer een doorn in het oog van Europa. Ondanks een arrest van het Hof van Justitie is de Belgische regeling nog altijd niet aangepast. De Europese Commissie heeft dan ook een volgende stap gezet en een geding tegen ons land ingespannen bij het Europees Hof van Justitie. Het lijkt erop dat België zal moeten buigen of barsten.

Een tweede woonst

Heb WIB92 voorziet verschillende regels voor de belasting van onroerende goederen, al naargelang het gaat om een enige woning waar de belastingplichtige zelf in woont of een tweede woning. Voor zo'n tweede woonst spelen er verschillende criteria mee om de precieze belasting te bepalen: (i) is de woning al dan niet verhuurd en (ii) is de woning gelegen in België of in het buitenland.

Tweede woning (vakantiewoning) in België versus in buitenland

De belasting verschilt dus naar gelang de omstandigheden:

Een in België gelegen tweede woning. Belastbaar inkomen = het kadastraal inkomen plus 40 %, voor niet verhuurde woningen en woningen verhuurd aan privépersonen. Hoewel dit KI zou moeten verwijzen naar de potentiële huurwaarde van de woning is dat al lang niet meer het geval, omdat de KI's nooit werden herbekeken sinds de jaren zeventig.

Als de Belgische woning verhuurd wordt aan een huurder die het pand professioneel gebruikt, is het belastbaar inkomen gelijk aan de werkelijke huurprijs en huurvoordelen.

Een in het buitenland gelegen woning. Belastbaar inkomen = als de woning verhuurd wordt, de effectief ontvangen huurprijs.

Als de woning niet verhuurd wordt: de reële huurwaarde, waarbij dan onmiddellijk de vraag rijst wat er onder huurwaarde moet worden verstaan. Dit bedrag mag wel verminderd worden met de in het buitenland betaalde belasting. Er wordt ook nog rekening gehouden met forfaitaire kosten: 40 % voor gebouwen en 10 % voor gronden.

Door deze verschillende methodes om het belastbaar inkomen te berekenen, is er een grote kans dat een Belgische eigenaar van een buitenlandse tweede woonst méér belastingen betaalt dan de eigenaar van een vergelijkbare Belgische woonst. Normaalgezien zal de ontvangen huur of de reële huurwaarde immers hoger zijn dan het KI + 40 %.
In 2014 oordeelde het Hof van Justitie al een keer dat deze regels discriminerend zijn en in strijd met het vrij verkeer.

België heeft wet nog niet aangepast

Eigenlijk moest België deze regels aanpassen. Maar drie jaar later is dat nog niet gebeurd.
Probleem is dat er in het buitenland vaak niets bestaat als een 'kadastraal inkomen'. Anderzijds zou België ook tweede woningen in België kunnen laten belasten op de reële huurwaarde. Dit zou er toe leiden dat veel Belgische eigenaars plots meer belastingen moeten betalen. Dat zou allicht tot veel protest leiden.

Voor landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten

Als de woning ligt in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft, dan zijn de inkomsten  enkel belastbaar in het land van ligging. België moet dat inkomen dan vrijstellen. Daarmee lijkt de impact van de regeling beperkt. Wat maakt het uit hoe het belastbaar onroerend inkomen in België wordt vastgesteld, als België het toch moet vrijstellen en dus niet mag belasten? Wel, omwille van het progressievoorbehoud. Dat betekent dat met het onroerend inkomen, hoewel zelf niet belastbaar, wel rekening wordt gehouden om het progressieve tarief vast te stellen dat van toepassing is op het totaal van de wel in België belastbare inkomsten. Ook het bedrag van de niet in België belastbare onroerende inkomsten heeft dus impact op de in België verschuldigde belasting.

Europese Commissie neemt actie

Na het arrest van het Hof van Justitie had België stappen moeten ondernemen om de wet aan te passen. Dat is niet gebeurd. Daarom heeft de Commissie op 3 maart 2017 een zaak ingeleid voor het Hof van Justitie, met de bedoeling België rechtstreeks te laten veroordelen. Als België ook na een nieuwe uitspraak van het Hof zijn wetgeving nog steeds niet aanpast, kan het Hof een boete en/of een dwangsom opleggen. Praktisch betekent dat dat België tegen eind 2018 een concreet wetsontwerp moet kunnen voorleggen om dat te vermijden.