Successief vruchtgebruik en registratiebelasting

Met successief vruchtgebruik kopen drie partijen (ouders, kinderen en vennootschap) samen een onroerend goed. Deze techniek heeft wel specifieke fiscale gevolgen.

Wat is vruchtgebruik?

Een vruchtgebruiker heeft recht op het genot van een goed. Hij mag het goed gebruiken en beheren en de 'vruchten' ervan innen:

Wie vruchtgebruik heeft van aandelen kan de dividenden ervan innen.

Wie vruchtgebruik heeft op een onroerend goed kan de huurinkomsten ervan innen.

De vruchtgebruiker kan dus als de eigenaar over het goed beschikken. Hij heeft wel de plicht het goed in stand te houden. Hij moet het goed op het einde van het vruchtgebruik teruggeven aan de blote eigenaar in de staat waarin hij het goed heeft ontvangen.

Vruchtgebruik en blote eigendom vormen samen de volle eigendom.

Wat is successief vruchtgebruik?

Er kan op twee manieren een einde komen aan een vruchtgebruik:

De vooraf afgesproken periode van het vruchtgebruik (bv. twintig jaar) loopt af.

De vruchtgebruiker overlijdt of als de vruchtgebruiker een rechtspersoon is, de vruchtgebruiker houdt op te bestaan (bv. bij faillissement).

Het vruchtgebruik vloeit dan terug naar de blote eigenaar. Die wordt dan opnieuw volle eigenaar.

Bij een successief vruchtgebruik wordt aan het begin van het vruchtgebruik een tweede vruchtgebruiker aangeduid. Die volgt de eerste originele vruchtgebruiker op, wanneer die wegvalt. De blote eigenaar wordt dus nog geen volle eigenaar. Daarvoor moet hij wachten tot er ook aan het successieve vruchtgebruik een einde komt.

Als de successieve vruchtgebruiker overlijdt voor het oorspronkelijke vruchtgebruik is afgelopen:

Wordt de successieve vruchtgebruiker geen effectieve vruchtgebruiker.

Wordt de blote eigenaar volle eigenaar bij het aflopen van het eerste, originele vruchtgebruik.

Waarom kiezen voor successief vruchtgebruik?

Het is vooral een interessante techniek bij de aankoop van een onroerend goed wanneer er drie partijen in het spel zijn:

Een vennootschap die vruchtgebruiker wordt.

De ouders (aandeelhouders van de vennootschap) die de successieve vruchtgebruiker worden.

De kinderen die blote eigenaar worden.

Voordeel van deze regeling is dat op het einde van het vruchtgebruik van de vennootschap (bv. periode loopt af of vennootschap wordt vereffend), de ouders het vruchtgebruik van het onroerend goed krijgen. Zo hebben zij een appeltje voor de dorst. Voor de kinderen is het interessant omdat ze bij het overlijden van de ouders automatisch volle eigenaar worden.

Wat met de belastingen?

De blote eigenaar en de originele vruchtgebruiker betalen op het moment van de aankoop registratiebelasting. De vruchtgebruiker/vennootschap betaalt 10 % op de waarde van het vruchtgebruik, de blote eigenaar/natuurlijke persoon betaalt 7 % of 10 % op de waarde van de blote eigendom van het onroerend goed.

Maar wat met de successieve vruchtgebruiker? Moet die ook registratiebelasting betalen? En zo ja, wanneer? Bij de aankoop of pas wanneer hij effectief hij werkelijk het genot krijgt van het goed, dus als het originele vruchtgebruik stopt...

Als het successief vruchtgebruik wordt bekeken als een opschortende voorwaarde, dan is de belasting pas verschuldigd wanneer de voorwaarde vervuld wordt en dat is pas wanneer de successieve vruchtgebruiker daadwerkelijk het genot van het goed krijgt. De registratiebelasting wordt dan berekend op wat het vruchtgebruik op dat moment nog waard is. Als de successieve vruchtgebruiker overlijdt voor het eerste vruchtgebruik is afgelopen, betaalt hij geen belastingen omdat hij nooit het genot van het onroerend goed heeft gehad.

Als het successief geen opschortende voorwaarde is, dan betaalt de successieve vruchtgebruiker onmiddellijk registratiebelasting. Dat kan nadelig zijn. Want als de successieve vruchtgebruiker overlijdt voor het eerste vruchtgebruik is afgelopen, betaalt hij belastingen terwijl hij nooit het genot van het onroerend goed heeft gehad.

Volgens de Vlaamse belastingdienst (Vlabel) zijn de registratierechten verschuldigd op het moment van de aankoop en is de belastbare grondslag maximum de waarde van de volle eigendom.