Erfpacht en opstal weldra van onder het stof?

De overdracht van erfpacht of opstal geniet vanaf dit jaar van een belastingvrijstelling. Tenminste als de overdracht betrekking heeft op een gebouw. Door de belastingvrijstelling is de overdracht van een erfpacht of opstal zelfs interessanter dan de overdracht van de volle eigendom.

Terug naar Napoleon

Erfpacht en opstal zijn juridische begrippen uit het burgerlijk wetboek zoals het werd samengesteld ten tijde van Napoleon Bonaparte. Met een erfpacht verleent de eigenaar van een grond of gebouw aan de erfpachter het recht op het volle genot van het onroerend goed. Dat recht loopt minstens 27 jaar en maximum 99 jaar. Het stopt niet bij het overlijden van de erfpachter.

Opstal is het recht om op andermans grond gebouwen of beplantingen (opstallen) te plaatsen of te bezitten. In principe, als je op andermans grond bouwt, is de eigenaar van de grond meteen ook eigenaar van dat gebouw. Met een opstalrecht vermijd je dat. De maximumduur van een opstalrecht is 50 jaar. Op dat ogenblik komt het gebouw toe aan de eigenaar van de grond (eventueel tegen vergoeding).

Erfpacht en opstal worden wel eens gebruikt in het kader van vermogensplanning en door lokale besturen. Een gemeente kan bijvoorbeeld de uitbating van een terrein of een gebouw overdragen aan privé-ondernemingen zonder het terrein of gebouw zelf te moeten overdragen maar toch voldoende lang voor de onderneming om er winst uit te halen.

Belasting op meerwaarden

Wie vandaag de dag als particulier een woning verkoopt, kan fiscaal in een van de volgende situaties terechtkomen:

Je verkoopt een woning: 33% als de fiscus kan aantonen dat er speculatieve bedoelingen waren.

Je verkoopt een woning binnen de 5 jaar (een zogenaamde snelle verkoop): je betaalt 16,5% op de meerwaarde, zelfs als er geen speculatief inzicht is.

Je verkoopt je eigen woonhuis (het huis dat je minstens 12 maanden voor de overdracht zelf bewoonde): de meerwaarde is vrijgesteld, zelfs als je binnen de 5 jaar verkoopt tenzij de fiscus speculatief inzicht kan aantonen.

Maar wat als je de erfpacht of opstal verkoopt?

Tot nog toe betaalde je op de meerwaarde op zo'n overdracht gewoon personenbelasting. Dat verandert vanaf 2019. De overdracht van een erfpacht of opstal is vanaf aanslagjaar 2020 vrijgesteld van personenbelasting. Maar er zijn enkele voorwaarden.

Het moet gaan om de overdracht, en niet om de vestiging van een erfpacht of opstal.

Er moet een gebouw op het terrein staan. Erfpacht kan ook betrekking hebben op grond, maar daar geldt deze vrijstelling niet voor.

De overdracht gebeurt minstens 5 jaar na de vestiging of verkrijging van het recht (een snelle verkoop is ook hier dus belastbaar). Heeft de erfpacht/opstal betrekking op het eigen woonhuis, dan is de overdracht altijd vrijgesteld, zelfs in geval van een snelle verkoop.

Het grote verschil is eigenlijk dat speculatieve intenties bij de overdracht van de erfpacht of de opstal niet tot belasting zal leiden. Misschien een goede reden om deze oude juridische begrippen terug op tafel te leggen.