BTW op afbraak en wederopbouw: tijdelijk naar 6%

Tot nog toe gold als regel dat het verlaagde BTW-tarief van 6% voor verbouwing enkel maar mogelijk is als de woning NIET volledig wordt afgebroken. Daarop bestaat al zowat 10 jaar een uitzondering maar die is beperkt tot enkele gebieden in België (32 in totaal). In die zones is afbraak en heropbouw wel onderworpen aan 6%. Als het aan de regering ligt, wordt de uitzondering uitgebreid tot het ganse Belgische grondgebied.

Verbouwen

In principe zijn alle verrichtingen die te maken hebben met bouwen en verbouwen, onderworpen aan een BTW-tarief van 21%. Daar bestaan enkele uitzonderingen op en de belangrijkste uitzondering is die voor verbouwingen die aan 3 voorwaarden voldoen, namelijk:

De woning is ouder dan 10 jaar.

Ze wordt uitsluitend als privéwoning gebruikt of slechts 'bijkomstig' voor uw beroep.

De werken (omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling, onderhoud) worden rechtstreeks aan de eindgebruiker (eigenaar of huurder) gefactureerd.

In principe geldt het tarief zowel voor de materialen als voor de plaatsing ervan maar ze moeten wel door dezelfde aannemer gebeuren. U kan geen 6% BTW vragen bij de aankoop van uw materiaal in de lokale doe-het-zelf zaak, zelfs niet als uw aannemer ze zal plaatsen.

Afbreken en heropbouwen

De fiscus - daarin gesteund door de rechtspraak - beschouwt een afbraak gevolgd door wederopbouw van het gebouw niet als een verbouwing. De fiscus kijkt daarvoor naar het volume van de verbouwing en naar de verhouding tussen de waarde van de woning en van de verbouwing.

Maar om verkrotting van bepaalde stedelijke gebieden te bestrijden werd in 2007 beslist om het BTW-tarief van 6% ook toe te passen in geval van sloop gevolgd door wederopbouw in bepaalde zones. Het gaat om 32 steden en zones waaronder Antwerpen, Sint-Niklaas Charleroi, Gent, Luik, ...

In de plannen van de regering blijft dat systeem gewoon verder bestaan.

Uitbreiding voor privé-eigenaren

Uit de beleidsverklaring blijkt dat de regering, naast het bestaande systeem, het BTW-tarief ook op 6% zal brengen voor sloop en heropbouw als de volgende voorwaarden voldaan zijn:

De bouwheer is een 'natuurlijke persoon'.

De heropgebouwde woning moet bestemd zijn voor bewoning door de bouwheer. Dit houdt in dat u de woning onmiddellijk zelf moet bewonen en dat u ze niet mag verhuren.

De bewoningsverplichting wordt 5 jaar aangehouden. Als de bouwheer geen 5 jaar in de woning blijft wonen, moet hij de BTW-besparing pro rata temporis terugstorten.

De heropgebouwde woning is de enige woning en eigen woning van de bouwheer.

De totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning bedraagt niet meer dan 200 m2.

Deze voorwaarden zijn strenger dan de voorwaarden voor het verlaagd tarief in de 32 zones.

Er is één uitzondering op de voorwaarde dat u als bouwheer de woning zelf moet bewonen en ze dus niet mag verhuren, namelijk als u de woning na de werken verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor. Maar deze voorwaarde moet gedurende vijftien jaar nageleefd worden.
Bijkomend vervalt dan ook de voorwaarde inzake de maximumoppervlakte.

Het verlaagd tarief zou ook mogelijk worden voor de levering van een gebouw (dat is momenteel niet het geval in de 32 steden). In de plaats van de woning zelf te bewonen zou de bouwheer de woning dan meteen verkopen. Dat kan dan ook aan 6% BTW op voorwaarde dat de koper de voorwaarden inzake zelfbewoning, enige woning, oppervlakte, ... naleeft. Met deze uitzondering kunnen ook bouwpromotoren afbreken en heropbouwen én vervolgens verkopen aan 6%.

Tijdelijk

De BTW-verlaging is ook bedoeld om de bouwsector te ondersteunen gedurende de eerste jaren na de coronacrisis. Daarom is het een tijdelijke maatregel: de BTW moet opeisbaar geworden zijn tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022, en uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning.
Het feit dat de sloop/wederopbouw al vóór 2021 werd gestart, is geen probleem: de BTW die in 2021 opeisbaar wordt, kan dan toch nog van het verlaagd tarief genieten.