Huur: een mondeling akkoord geldt ook

“Verba volant, scripta manent”. Een Latijns adagium dat zoveel betekent als “het gesproken woord vervliegt, het geschreven woord blijft”. Dat principe is een gezond principe, in vele opzichten, maar bij overeenkomsten mag u niet uit het oog verliezen dat ook het “gesproken woord” blijvende gevolgen kan hebben.

Huurcontract niet uitgevoerd

Twee partijen onderhandelen over de mogelijke huur van een woning. Ze zijn het snel eens over de voorwaarden, maar de ondertekening van het huurcontract lukt niet zo goed. De toekomstige huurder moet op dat ogenblik immers ook de waarborg storten en dat kost wat moeite.

De afgesproken datum van ondertekening wordt enkele keren uitgesteld. Aanvankelijk zou de huur dan starten op 1 augustus, maar ook dat wordt met een maand uitgesteld. Op 8 augustus laat de potentiële huurder uiteindelijk via sms weten, dat de huur niet zal doorgaan.
De letterlijke bewoordingen zijn: “Beste, de huurovereenkomst gaat niet door.MVG, S.S. en A.S.”

De eigenaar is hier niet van gediend en eist een schadevergoeding van 3 maanden huur. Volgens de eigenaar is er wel degelijk een huurcontract geweest en heeft de huurder dat contract opgezegd.
In eerste aanleg krijgt de “huurder” gelijk, maar de eigenaar tekent beroep aan.

Bewijs van het bestaan van een contract

Als een mondeling huurcontract werd aangegaan, maar er geen uitvoering aan gegeven werd, kan men in principe het bestaan van dat huurcontract niet bewijzen met getuigen. Enkel een eed door diegene die de huur ontkent, kan – aldus het Burgerlijk wetboek – gelden als bewijs.
Maar dat wetboek verbiedt geen buitengerechtelijke bekentenis. De vrederechter die zich over deze zaak moest buigen, stelt dat het afleggen van een bekentenis ervoor zorgt dat een huurovereenkomst definitief bewezen kan worden. De rechter leidt in dit concrete geval het bewijs van de overeenkomst af uit de sms-berichten van de huurder.

De verplichting om huur te betalen, is een verbintenis die ontstaat uit de loutere overeenkomst tussen partijen. Anders gesteld: de partijen hadden mondeling een overeenkomst bereikt. De verplichting om huur te betalen, is op dat moment ontstaan.
Als de huurder tussen de mondelinge afspraak en het ondertekenen van het contract van gedachten verandert, dan doet dat geen afbreuk aan de betalingsverplichting.

Er was in dit concrete geval wel degelijk sprake van een contractuele wanprestatie.

De schade

De rechter was wel mild bij de berekening van de schade in de vorm van gemiste huuropbrengsten. Volgens de rechter ontving de eigenaar door de wanprestatie van de huurders voor de maanden september en oktober geen huurinkomsten. In augustus had hij sowieso geen inkomsten gehad omdat het contract pas op 1 september zou ingaan. Dus krijgt de eigenaar een vergoeding van 2 maanden huur.

Toch komt het kostenplaatje voor het verbreken van het mondelinge huurcontract op een pittig bedrag uit. De huurder moet aan de eigenaar 3.100 euro huur betalen – te vermeerderen met interesten - én hij moet ook opdraaien voor de dagvaardingskosten (392,29 euro), de rechtsplegingsvergoeding (1.080 euro), de bijdrage aan het bijzonder fonds voor de juridische tweedelijnsbijstand (20 euro) en de rechtsplegingsvergoeding voor het hoger beroep (1.080 euro).