Location : un accord verbal est également valable

« Verba volant, scripta manent ». Cet adage latin signifie: les paroles s’envolent, les écrits restent. Le principe est sain à de nombreux égards, mais dans le cas de contrats, vous ne pouvez pas perdre de vue que les paroles aussi peuvent avoir des conséquences durables.

Non-exécution du contrat de bail

Deux parties négocient à propos de la location potentielle d’une habitation. Elles se mettent rapidement d’accord sur les conditions, mais la signature du contrat de bail ne se passe pas aussi bien. Le futur preneur doit en effet aussi verser la garantie, ce qui s’avère plutôt laborieux.

La date convenue pour la signature est reportée à plusieurs reprises. Initialement, le contrat de bail devait prendre effet le 1er août, mais cette date aussi est reportée d’un mois. Le 8 août, le preneur potentiel fait finalement savoir par SMS qu’il annule le contrat de bail.
Ses propos exacts sont : Madame, Monsieur, le contrat de bail est annulé. Bien à vous, S.S. et A.S. 

Le propriétaire n’apprécie pas et exige des dommages et intérêts de trois mois de loyer. Selon le propriétaire, il y a bel et bien eu un contrat de bail et le preneur a résilié ce contrat.
Le preneur obtient gain de cause en première instance, mais le propriétaire interjette appel de la décision.

Preuve de l’existence d’un contrat

Lorsqu’un contrat de bail a été conclu verbalement, mais qu’il n’a pas été exécuté, l’existence de ce contrat de bail ne peut être prouvée par des témoins. Seul un serment de celui qui nie l’existence du contrat de bail peut – selon le Code civil – servir de preuve.
Mais ce Code n’interdit pas les aveux extrajudiciaires. Le juge de paix appelé à se pencher sur cette affaire considère qu’un aveu a pour effet qu’un contrat de bail peut être définitivement prouvé. En cause, le juge infère la preuve du contrat des SMS du preneur.

L’obligation de payer le loyer est une obligation qui découle du simple accord entre les parties. Autrement dit, les parties auraient formé verbalement un contrat. L’obligation de payer le loyer est née à ce moment-là.
Si le preneur change d’avis entre l’accord verbal et la signature du contrat, cela ne change rien à l’obligation de paiement.

Il était en l’occurrence bel et bien question d’un manquement contractuel.

Le dommage

Le juge s’est toutefois montré clément dans le calcul du dommage sous la forme de produits locatifs manqués. Selon le juge, le manquement des preneurs a privé le propriétaire de revenus locatifs pour les mois de septembre et octobre. En août, il n’aurait de toute façon pas perçu de revenus puisque le contrat ne devait prendre effet que le 1er septembre. Le propriétaire obtient donc une indemnité de deux mois de loyer.

La facture à payer pour la rupture du contrat de bail verbal est pourtant élevée. Le preneur doit payer au propriétaire 3 100 euros de loyer – à majorer des intérêts – et doit également supporter les frais de citation (392,29 euros), l’indemnité de procédure (1 080 euros), la cotisation au fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de deuxième ligne (20 euros) et l’indemnité de procédure pour l’appel (1 080 euros).