Handelshuur – herziening

De handelshuurwet laat zowel de verhuurder, als de huurder toe om een herziening van de huurprijs te vragen wanneer de omstandigheden dat rechtvaardigen. Voor het vredegerecht van Antwerpen werd een casus besproken die de grenzen van dat recht mooi in beeld brengt.

Artikel 6 Handelshuurwet

Het recht om een herziening van de huurprijs te vragen, werd opgenomen in artikel 6 van de handelshuurwet. Dat artikel luidt als volgt:
“Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 t.h. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.
De rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.
De vordering kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. De herziene huurprijs zal gelden te rekenen van de eerste dag van de volgende driejarige periode, maar de vroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag der eindbeslissing.”

De belangrijkste elementen zijn hier:

Beide partijen kunnen een herziening vragen.

Er moeten nieuwe omstandigheden zijn.

De normale huurwaarde na de nieuwe ontwikkelingen is 15% hoger of lager dan de afgesproken huurprijs.

Een herziening kan om de 3 jaar gevraagd worden.

De feiten op de Groenplaats te Antwerpen

X (eigenaar) en Y (huurder) hebben een handelshuurovereenkomst. Op een bepaald ogenblik komen zij overeen om een renovatie aan het gebouw uit te voeren en spreken ze af hoeveel ze daar elk zullen in bijdragen. Na de renovatiewerken (in 2015) sluiten ze een nieuwe handelshuurovereenkomst voor 27 jaar, met ingang op 1 december 2015. De maandelijkse huurprijs bedraagt 4.000 euro.

Tegen de derde verjaardag van het contract vraagt X een herziening van de huurprijs, zoals voorzien is in artikel 6 van de handelshuurwet. X meent dat de maandelijkse huurprijs voortaan 8.500 euro zou moeten bedragen. X vraagt dus aan de rechter om dat bedrag als nieuwe huurprijs op te leggen, of om toch tenminste een expert aan te stellen.

X haalt aan dat er nieuwe omstandigheden zijn:

de heraanleg van de Groenplaats werd goedgekeurd in december 2016;

de heraanleg van de Scheldekaaien startte in augustus 2017;

de Leien en het Operaplein enz. zouden in december 2018 afgewerkt zijn;

in Antwerpen werd vanaf 1 februari 2017 een lage-emissiezone ingevoerd.

Maar wat denkt de rechter daarvan?

Dwingend recht

Een eerste punt dat de rechter verduidelijkt is dat artikel 6 van de handelshuurwet van dwingend recht is. Dat betekent dat de partijen niet kunnen overeenkomen om daarvan af te wijken. De advocaat van Y argumenteerde immers dat het contract zelf al voorschreef dat er een nieuwe huurprijs kon worden afgesproken na 15 jaar en dat artikel 6 daardoor niet meer zou spelen. Maar dat argument wordt door de rechter dus van tafel geveegd.

Basis voor de berekening

Een tweede punt betreft de berekening van de 15%, en meer bepaald de referentiewaarde (met andere woorden de basis waarop je die 15% berekent).

De rechter verduidelijkt dat de referentiewaarde waarmee de huidige huurwaarde vergeleken moet worden, niet de overeengekomen huurprijs bij de aanvang van de huur is, maar wel de normale huurwaarde bij de aanvang van de huur.

In principe mag men er wel van uitgaan dat de overeengekomen huurprijs gelijk is aan de normale huurwaarde. Maar in dit geval betwist de huurder dat. Y beweert namelijk dat hij in 2014 zware investeringen heeft gedaan, waardoor het pand een meerwaarde heeft gekregen. En in ruil daarvoor werd er een huurovereenkomst gesloten voor 27 jaar, aan een huurprijs van 4.000 euro per maand.
X ontkent dit ten stelligste.

De rechter stelt in eerste instantie dat X (de verhuurder) moet aantonen dat de normale huurwaarde op het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst in 2015 gelijk was aan de bedongen huurprijs. X is hier immers de eisende partij en hij beweert dat de huurwaarde meer dan 15% is toegenomen. Daarom moet X ook aantonen wat de referentiewaarde was. Uit de correspondentie kan de rechter niet duidelijk afleiden dat er een afspraak zou bestaan dat Y minder huur zou moeten betalen omdat er renovatiewerken zouden zijn geweest. X slaagt er echter niet in om aan te tonen wat de referentiewaarde zou zijn en daarom is er niet voldaan aan de eerste voorwaarde (stijging van 15%).

Nieuwe omstandigheden

De rechter gaat echter nog verder. X had beweerd dat het pand een veel hogere huurprijs moest opleveren omdat door allerlei werkzaamheden de ligging ervan sterk zou verbeteren. Zijn die werkzaamheden, nieuwe omstandigheden ? Nieuwe omstandigheden zijn, aldus de rechter “objectieve omstandigheden (…) die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs”.
Nieuwe omstandigheden moeten ‘niet onvoorzienbaar zijn’, maar ze moeten wel een duurzaam karakter hebben. Dit betekent dat zij voor minstens drie jaar een vermoedelijke invloed zullen hebben op de huurwaarde van het goed.

Bovendien stelt de rechter dat “om als nieuwe omstandigheid te gelden, (…) de omstandigheid op het ogenblik van de aanvraag tot herziening van de huurprijs gerealiseerd [moet] zijn. Men kan een omstandigheid niet als nieuw (…) bestempelen als ze zich nog niet gerealiseerd heeft." Daardoor zijn al de ‘omstandigheden’ die X aanhaalt (de geplande heraanleg van de Groenplaats, de nog niet afgewerkte nieuwe Leien, …) helemaal nog geen nieuwe omstandigheden. Ze zijn nog niet afgewerkt! En over de lage emissiezone zegt de rechter dat niet voldoende is aangetoond dat de invoering ervan een dergelijke grote impact zou hebben dat zij een stijging van de huurprijs verantwoordt.

De eis van de eigenaar werd in dit geval dus volledig afgewezen en omdat bovendien niet kon worden aangetoond wat de referentiewaarde was van de huur, is de kans klein dat hij in de toekomst – zelfs als de Groenplaats ooit heraangelegd geraakt – een hogere huurprijs kan vragen.