‘Kot te huur’. Met of zonder btw?

Waarom zou u btw aanrekenen op de verhuring van studentenkamers? Om de btw bij de bouw (of herinrichting) van die kamers te kunnen aftrekken. Eind 2020 kreeg een investeerder een ruling die hem toeliet btw aan te rekenen en dus de btw op de investering en op het onderhoud ook te kunnen aftrekken. Maar de wetgever heeft daar een stokje voor gestoken.

Hoteldienst

Onroerende verhuur is in principe vrijgesteld van btw. Daardoor is de btw die u betaalt op de investering in het onroerend goed en op de kosten van die activiteit, niet aftrekbaar. Daarop bestaan echter enkele uitzonderingen, waaronder een uitzondering voor ‘het verschaffen van gemeubeld logies’.

Voor de Belgische fiscus is er sprake van het verschaffen van gemeubeld logies als er hoteldiensten worden geleverd: daarbij denkt de fiscus aan de ontvangst van de gasten, gemeubileerde kamers, terbeschikkingstelling van huishoudlinnen, schoonmaak, en eventueel ook ontbijt.

Hotels en B&B's vallen daar duidelijk onder. Maar voor de verhuur van bijvoorbeeld vakantiewoningen is dat al minder evident, niettegenstaande de genoemde diensten daar ook worden aangeboden. 

Na wat positieve beslissingen van de hoven en rechtbanken besliste de fiscus de verhuur van een vakantiewoning met toepassing van btw te aanvaarden. Er werden meerdere rulings in die zin aangenomen. En daarbij wordt dan telkens gekeken naar de hogervermelde criteria (receptie, schoonmaken, …).

Maar op basis van die criteria moest de rulingcommissie eind 2020 bevestigen dat de verhuur van studentenkamers (mits levering van de genoemde diensten, zoals onthaal en schoonmaak) óók onder het btw-regime kon vallen.

De regering probeerde dit tegen te gaan met meerdere wetsontwerpen, maar dat lukte niet omdat de Raad van State oordeelde dat de ontwerpen discriminerend waren. Maar met een wetsontwerp van november 2021 lijkt iedereen in te stemmen.

Verhuur

Het begrip ‘verschaffen van gemeubelde logies’ wordt voortaan wettelijk afgebakend met een kwantitatief criterium: er is maar sprake van het verschaffen van gemeubeld logies als de verhuur van het onroerend goed niet langer duurt dan 3 maanden. Bij een verhuur aan toeristen of aan bezoekers voor korte termijn is er dan wél sprake van een hoteldienst. Verhuurt u aan toeristen of aan personen op zakenreis, dan gebeurt dat veelal voor een korte termijn en is aan het kwantitatief criterium voldaan.

Volgens de redenering van de wetgever is een verhuur van studentenkamers of een verhuur van een vakantiewoning voor langere termijn meer gericht op een huur van het onroerend goed.
De waarde van de bijkomende diensten is daar minder belangrijk en daarom is er geen sprake meer van een hoteldienst.

Opgelet: het kwantitatieve criterium geldt niet alleen voor de terbeschikkingstelling. Het geldt ook voor de persoon van de dienstverrichter. Verhuurt u gebruikelijk studentenkamers voor periodes van drie maanden of meer, dan is ook die ene keer dat u een kamer verhuurt voor een kortere periode, vrijgesteld van btw.

Bijkomende diensten

Naast het kwantitatieve criterium wordt er ook gekeken naar de bijkomende diensten. Er is maar sprake van het verschaffen van gemeubeld logies als minstens één van deze diensten wordt aangeboden (zelfs als de verhuring korter is dan 3 maanden):

Er moet een fysiek onthaal zijn van de gasten.

Er wordt huishoudlinnen ter beschikking gesteld.

Er wordt elke dag een ontbijt aangeboden.

Als één van deze diensten wordt geleverd én de verhuring is korter dan 3 maanden, dan is er sprake van een hoteldienst en is er wél btw verschuldigd.

Noteer dat de schoonmaak van de kamer – wat tot nu wél als een element was – niet langer vermeld wordt.

Hotel of motel

Ondernemers die hun logies ‘hotel’ of ‘motel’ mogen noemen – dat zijn beschermde benamingen – vallen automatisch onder de btw-regeling van het verschaffen van gemeubeld logies. Zij moeten enkel aantonen dat zij aan het kwantitatief criterium voldoen. 

Sinds 1 januari

Deze regeling trad in werking op 1 januari 2022 en bevat geen overgangsbepalingen. Dat betekent dat wie momenteel vakantiewoningen verhuurt voor bijvoorbeeld 4 maanden, niet langer btw mag aanrekenen. Wat de impact hiervan is op de btw die reeds werd afgetrokken, is nog niet duidelijk. Het aantal btw-plichtigen dat zich in deze situatie bevindt, zal misschien niet zo groot zijn, maar er zijn enkele grote spelers op de markt, specifiek in de sector van de studentenkamers, die hier een belangrijk voordeel verloren zien gaan en die dus de financiering van hun projecten moeten herberekenen.