Verhuur van gemeubeld logies

De langetermijnverhuur van gemeubeld logies is sinds 1 juli 2022 vrijgesteld van btw. Langetermijnverhuur is hier een verhuur van 3 maanden of meer. Studentenkamers, vakantiewoningen, … kunnen dus niet meer aan de btw onderworpen worden, maar de verhuurder kan de btw ook niet meer aftrekken.

Oorzaak? De studenten

De reden voor deze nieuwe wetgeving moeten we zoeken in de studentenwereld. Niet zozeer bij de studenten zelf, maar wel bij de verhuurders van studentenkamers. Verhuring van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw. Daarop zijn enkele uitzonderingen. Bepaalde investeerders bedachten dat, als zij de studentenkamers zouden verhuren met bijkomende diensten, het niet meer om een pure verhuur van onroerende goederen zou gaan. De verhuring zou dan een hoteldienst worden en zodoende aan btw onderworpen worden.

U vraagt zich misschien af waarom die verhuurders een vrijgestelde dienst belastbaar wilden maken? Eenvoudig: omwille van de aftrek van de vooruitbetaalde btw. We zien tegenwoordig grote, luxueuze blokken in de typische studentensteden. De btw verschuldigd op de bouw van die residenties wordt aftrekbaar als er bijkomende diensten worden aangeboden. En vaak zijn vader, moeder of de student zelf best bereid om een extraatje te betalen voor bijvoorbeeld de schoonmaak van de kamers.

Neveneffecten

Maar volgens de nieuwe regels is de btw-vrijstelling sowieso van toepassing zodra een residentie voor meer dan 3 maanden wordt verhuurd. 

Opeenvolgende verhuringen worden samengeteld: het helpt dus niet dat de verhuurder met de student meerdere contracten van 3 maanden min één dag afsluit.

Sterker nog: stel dat een verhuurder meerdere kamers verhuurt en één van die kamers verhuurd wordt aan een student die maar 2 maanden in het 'kot' blijft (bijvoorbeeld een Erasmus-student), dan nog zal de verhuring niet belastbaar worden, omwille van het statuut van de verhuurder. Hij is namelijk geen btw-plichtige.

Maar er zijn nog tal van andere verhuurders van gemeubeld logies.
De erkende (!) hotels en motels behouden hun 6 % btw, op voorwaarde dat de duur van het verblijf er korter is dan drie maanden. Dat regime geldt ook voor B&B's, vakantieparken, verhuurders van vakantiewoningen, enz.

Bij 'gemengde situaties' is volgens de Btw-Administratie, toepassing van de btw maar mogelijk als de verhuurder gewoonlijk onderdak verleent voor een periode van minder dan drie maanden aan betalende gasten én het omzetcijfer van de betaalde verblijven met een duur van minder dan drie maanden op jaarbasis groter is dan 50 % van de totale jaarlijkse omzet behaald uit betaalde verblijven.

Aanvullende diensten

Verlies echter niet uit het oog dat een verhuur van logies mét btw maar mogelijk is als er bijkomende en nauw samenhangende diensten worden aangeboden. Voor motels en hotels is dat geen probleem. Voor B&B’s evenmin. Maar voor vakantiewoningen is dat niet altijd evident.

Wat bedoelt de Btw-Administratie met die samenhangende diensten?
De fiscus verwacht dat minstens één van de volgende ‘samenhangende diensten’ wordt verstrekt aan de gasten: 

instaan voor het fysiek onthaal: de sleutels overhandigen is niet voldoende. Er moet gedurende minstens een groot gedeelte van de dag effectieve bijstand zijn op verzoek van de klanten. Telefonisch of digitaal contact is onvoldoende. Maar een specifieke onthaalruimte is niet vereist;

huishoudlinnen ter beschikking stellen van de gasten (met wekelijkse verversing). Het is dus niet vereist om zelf de bedden op te maken. De overhandiging van huishoudlinnen (minstens wekelijks) volstaat;

dagelijks ontbijt verschaffen: de verhuurder hoeft dat niet zelf te doen, die taak mag ook uitbesteed worden. Ook ontbijtvouchers om in de nabijheid van het verblijf te gaan eten, volstaan.

De eindschoonmaak, de aparte aanrekening van water en elektriciteit, bijkomende verhuurdiensten (bv. fietsen of scooters) zijn niet van belang (hoewel de verhuur van materiaal, zoals fietsen of scooters, wel apart als een btw-dienst beschouwd kan worden).

Het maakt evenmin uit of de samenhangende diensten apart worden aangerekend of dat ze deel uitmaken van een globale prijs. Het is zelfs zo dat als de diensten deel uitmaken van de globale prijs, maar ze toch niet worden aangeboden, de verhuur vrijgesteld móet worden van btw.

Accidental btw-plichtige

Zoals hierboven vermeld was de eigenlijke aanleiding voor het herschrijven van de betrokken regelgeving een gaatje in de wet, waardoor onder meer investeerders in studentenresidenties de kans zagen om de btw op hun investering te recupereren. We kunnen ons trouwens afvragen waarom de beroepsmatige verhuur van studentenkamers niet effectief als een btw-activiteit beschouwd kan worden.

Maar de nieuwe regels hebben ook een omgekeerd effect: voor de eigenaars die hun tweede verblijf in de buurt van een toeristische omgeving verhuren voor kortere periodes en daarbij enkele bijkomende diensten leveren, geldt de waarschuwing dat zij net wél onder de btw zullen vallen, terwijl zij daar eigenlijk weinig voordelen kunnen uit halen.